La fianza en contratos de alquiler es una pieza fundamental que a menudo genera conflictos entre inquilinos y propietarios. Es crucial entender su naturaleza y regulación para evitar malentendidos y disputas legales.
En este artículo, desde Jalfalex, especialistas en fianzas en contratos de alquiler, profundizaremos en los aspectos clave de la fianza, tal como lo establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España.
¿Qué es y para qué sirve la fianza?
La fianza es una garantía a favor del arrendador, obligando al inquilino a depositar una cantidad en metálico al formalizar el contrato de arrendamiento. Su carácter obligatorio se sustenta en el artículo 36 de la LAU, y su equivalencia varía según el tipo de arrendamiento: una mensualidad para viviendas y dos para otros usos.
Durante los primeros tres años, la fianza no se puede actualizar, pero en cada prórroga, el arrendador puede solicitar un aumento y el arrendatario una disminución
La fianza tiene como propósito principal resguardar al arrendador ante incumplimientos del inquilino, ya sea por impagos o daños en la propiedad.
Diferencia entre Fianza y Garantías Complementarias
La distinción entre fianza y garantías complementarias en los contratos de alquiler constituye un aspecto crucial para arrendadores e inquilinos. Comprender estos matices legales es esencial para evitar confusiones y conflictos durante la ejecución del contrato. Veamos detenidamente las diferencias y su relevancia en el marco legal español.
La Fianza: Pilar Fundamental en los Contratos de Arrendamiento
La fianza se erige como un pilar fundamental en los contratos de arrendamiento. De acuerdo con el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la fianza es obligatoria y equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, y dos mensualidades para alquileres con fines distintos.
Esta cantidad, depositada por el arrendatario en metálico al formalizar el contrato, actúa como garantía para el arrendador. Su propósito es resarcir al propietario en caso de incumplimientos por parte del inquilino, como impagos o deterioros en la propiedad a su responsabilidad.
Garantías Complementarias: Ampliando el Espectro de Protección
En el artículo 36.5 de la LAU se establece la posibilidad de suscribir garantías complementarias, también conocidas como fianza contractual. A diferencia de la fianza legal, estas garantías son acuerdos adicionales entre arrendador y arrendatario para fortalecer la protección del propietario.
Este tipo de garantías no están limitadas a la cantidad estipulada para la fianza legal. Las partes tienen la libertad de pactar otras formas de seguridad que vayan más allá de la obligación legal, ofreciendo flexibilidad en la protección del arrendador. Este enfoque permite adaptar las garantías a las particularidades de cada contrato.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta
Finalidad de la Fianza en el Arrendamiento
La fianza cumple una doble función: pública y privada. Públicamente, se convierte en un recurso financiero para las comunidades autónomas. Privadamente, protege al arrendador cubriendo responsabilidades por daños o desperfectos en la propiedad arrendada.
Obligaciones Cubiertas por la Fianza
La fianza responde principalmente al incumplimiento de obligaciones, como el pago de la renta y gastos asociados, la indemnización por daños en la propiedad, y la obligación de restituir la posesión al finalizar el contrato.
Devolución de la Fianza en los Arrendamientos
El arrendador es el responsable de devolver la fianza al arrendatario o su sucesor. La devolución se realiza al finalizar el contrato, y si no se realiza en un mes desde la entrega de llaves, el arrendador devenga intereses.
Depósito de la Fianza del Alquiler
La obligación de depositar la fianza surge al celebrar un contrato de arrendamiento, según la regulación de cada comunidad autónoma. En algunas, como Cataluña, se establecen sanciones por incumplimiento del arrendador en el depósito.
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